부동산 규제지역 조정 대상 지역의 경우 주택 가격과 청약신청 시 청약 경쟁률과 분양권인 경우 전매량, 주택보급률 등 해당 지역의 부동산 시장 등이 과열되어 있는지 판단이 되거나 혹은 과열될 우려가 발생하는 지·역에 대해 국토부 장관이 지정하는 곳을 의미하는 용어입니다.
조정 대상 지역으로 명시되었을 경우 주택 담보 대출에 대한 여러 가지 제한을 받게 되는데요.
DTI와 LTV의 한도 비율 제한과 함께 분양권 전매를 하면 단일세율이 적용되고 청약 시 1순위 청약자격 등에 서도 조건이 엄격해진다는 점에 유의하셔야 합니다.
부동산 규제지역과 해제된 지역
부동산 규제 해제의 대상 지역은 서울시 4개 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)를 제외한 나머지 지역입니다.
다시 말해, 서울시 21개 구와 경기도 전역(과천시, 성남시 분당구와 수정구, 하남시, 광명시 제외), 인천시 전역, 세종시 등 총 31곳이 해당됩니다.
반면에 서울시 4개 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)는 아직 유지되는 지역입니다. 다시 말해, 이들 지역에서는 주택담보대출비율(LTV), 양도세, 취득세, 청약 재당첨 기한 등의 규제가 그대로 적용되어 집을 구매 및 판매하는 데 불리한 조건이 되는 것입니다.
부동산 규제지역 종류
부동산 조절구역이란 정부가 주택 가격의 안정을 위해 특정 지역을 지정하여 다양한 세금과 대출 규제를 강화하는 지역을 의미합니다.
부동산 조절구역은 주로 투기 지역, 과열 지구, 조절 대상 지역으로 분류되며, 각각 다른 기준과 효과를 가지고 있습니다.
투기지역
투기지역은 주택가격 상승률이 전국 평균보다 높거나, 주택 거래량이 많거나, 주택 수요가 공급을 크게 초과하는 지역을 말합니다.
투기지역에는 다주택자의 양도세와 취득세가 과세되고, 종부세도 상승합니다. 또한 대출도 LTV(대출금액/담보가치) 및 DTI(대출금액/소득)도 제한됩니다.
간단히 설명하면 3개의 규제구역 중에서 가장 넓은 범위로, 국토교통부가 아닌 기획재정부가 관리합니다. 투기구역이면서 투기과열구역이며 조정대상구역으로도 볼 수 있습니다.
2023년 1월 5일부로 기획재정부에서 강남구, 서초구, 송파구 그리고 용산구를 제외한 서울의 투기구역이 모두 해제되었다는 내용을 보도자료로 발표하였습니다. 다시 말해, 서울 4구를 제외한 전국이 투기구역, 투기과열구역, 조정대상구역에서 해제되었다는 것을 의미합니다.
투기과열지구
투기과열지역은 투기구역 중에서도 주택가격 상승률이 특히 높거나, 주택 거래량이 많거나, 주택 수요가 공급을 크게 초과하는 지역을 의미합니다. 국토교통부 장관 및 각 시도지사가 지정하는 구역입니다. 투기과열지역에 해당된다면 조정대상지역에도 지정되었다고 생각합니다.
조정대상지역
조정대상지역은 청약과열지역이라고도 하며, 주택 청약자가 공급량보다 많은 지역을 의미하며 국토교통부 장관이 지정합니다.
가계대출
가계대출에 관하여는 투기(과열)지역과 조정대상지역은 현재 어떻게 가능한지 살펴보겠습니다. 투기지역/투기과열지구 가계대출은 주택이 없거나 1주택을 가진 세대의 대출총액 대비 가치(LTV)가 50%로 제한됩니다.
서민이나 실질적인 수요자의 경우에는 9억원 이하의 가치에 대해 70%의 LTV가 적용됩니다. 또한 대출상환비율(DTI)은 40%로 제한됩니다.
서민이나 실질적인 수요자의 경우에는 60%의 DTI가 적용됩니다. 투기과열지구의 경우 청약 재당첨이 10년으로 제한되며, 분양권 전매 제한은 최대 5년입니다.
반면 조정대상지역 가계대출은 주택이 없거나 1주택을 가진 세대의 대출총액 대비 가치(LTV)가 50%로 제한됩니다.
서민이나 실질적인 수요자의 경우에는 8억원 이하의 가치에 대해 70%의 LTV가 적용됩니다. 또한 대출상환비율(DTI)은 50%로 제한됩니다.
서민이나 실질적인 수요자의 경우에는 60%의 DTI가 적용됩니다. 또한 2주택 이상 취득세 중과 및 다주택자 양도세 중과 등이 해제되며 전매 제한은 최장 3년입니다.
일반적으로 2주택 이상 소유 세대는 주택 구매를 위한 대출 금지됩니다. 그러므로 주택 구매에 필요한 대출 상품인 특례보금자리론, 디딤돌대출 및 카뱅 등을 소개해 드리니 방문하여 대출 조건을 비교해 보시길 바랍니다.
규제지역과 비규제지역 차이점 및 장단점
규제지역의 주요한 차이점은 대출과 세금 부분입니다.
규제지역에 위치한 주택을 구매할 경우 가능한 대출 규모가 감소하며, 다주택 소유자인 경우 양도세와 종합부동산세(종부세) 등 더 많은 세금이 부과됩니다.
그중 가장 대표적인 항목은 바로 양도세인데요,
최대 45%(과세표준 10억 초과 기준)의 세율에서 조정대상지역 내 주택 매각 시 2주택자는 20%, 3주택자는 30%의 과세율이 적용되는데 비조정대상지역으로 바뀌게 되면 과세가 없어지니까, 세금이 대폭 줄어들겠죠.
또한 비제한 지역에서 청약 계약을 하는 사람들은 실거주 의무가 없고 2년 보유만으로도 양도세 면제를 받을 수 있기 때문에 아마도 청약 계약에 대한 부담감이 낮겠죠.
규제 지역에서의 전매금지도 규제 해제가 되면 적용 대상이 아니게 되며, 재개발 재건축 지역 5년 재당첨금지 등의 규제사항도 간접적으로 완화되는 등의 많은 차이점이 있습니다.