주택담보대출 이란?
집을 살 때 현금 딱 내고 살 수 있는 사람이 얼마나 될까요? 거의 없습니다. 금수저를 물고 태어나거나 사업에 성공해서 큰돈을 벌지 않는 이상 불가능하죠. 대다수 평범하게 살아가는 사람에게 집은 너무 비쌉니다.
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주택담보대출이란 주택을 담보로 하여 돈을 빌릴 수 있는 상품입니다
내집마련의 꿈을 이뤄보자
집을 산다는 것은 어떤 의미일까요? 집은 우리가 생활할 수 있는 공간입니다. 하지만 우리나라에서 집을 산다는 것은 단순히 거주 공간 이상의 의미를 갖습니다. 집은 교통, 교육, 재테크, 심지어 사회적 능력을 나타내기도 합니다. ‘나 집 샀어.’, ‘나 어디에 살아’라는 말로 그 사람에 대한 평가가 달라지는 게 현실입니다. 그래서 집이 있는 사람은 더 좋은 집을 원합니다. 집이 없는 사람은 오죽할까요.
부자는 부재대로 서민은 서민대로 내 집 마련의 꿈을 갖고 살아갑니다.
이번 글에서는 평범하게 살아가는 우리가 내 집 마련을 위해 반드시 알아야 하는 주택담보대출 정보를 다룹니다. (부자는 알아서 잘하세요) 평범한 대다수 사람은 집을 살 때 반드시 대출을 받아야 합니다. 물론 오랜 시간 돈을 모아서 집을 살 수 있습니다. 하지만 미련한 행동입니다. 우리는 대출이라는 좋은 제도를 이용해야 합니다. 대출이 없었다면 30년 뒤에야 살 수 있는 집을 지금 당장 살 수 있습니다. 그야말로 내 집 마련의 꿈을 이뤄주는 필수 도구인 셈입니다.
주택담보대출 장점
이자율이 낮다
주택담보대출은 은행에서 받을 수 있는 대출 중 이자가 가장 낮은 대출에 속합니다. 일반적으로 신용 대출보다 담보대출은 금리가 낮습니다. 은행 입장에서 담보를 맡기 때문에 덜 위험하죠. 만에 하나 돈을 갚지 않아도 부동산을 팔아서 돈을 메꿀 수 있으니까요. 은행은 위험을 낮춘 대신 이자를 조금 받아서 돈을 빌려 줍니다.
한도가 높다
주택담보대출은 거액을 대출 받을 수 있습니다. 기본적으로 부동산 자체가 비싸기 때문에 이 것을 담보로 맡기고 돈을 빌리면 많은 돈을 빌릴 수 있습니다.
승인이 쉽다
주택 담보 대출은 말 그대로 주택을 담보로 해서 돈을 빌리는 것이다. 은행 입장에서는 신용대출 보다 더 안전하다. 주택이라는 실질적인 자산을 담보로 받기 때문이다. 만약 대출자가 돈을 갚지 못할 경우에 주택을 팔아 돈을 마련할 수 있다. 위험이 적기 때문에 쉽게 돈을 빌려 줄 수 있다.
살면서 친구들에게 돈을 빌려 준 적이 있을 것이다. 액수가 크든 작든 상관 없다. 걔 중에는 돈을 제 때 갚는 친구도 있고 안 갚는 친구도 있다. 돈을 제 때 갚지 않으면 참 난감하다. 그래서 미리 노트북이나 카메나 같은 물건을 담보로 잡아 놓으면 안심이 된다(현실적으로는 어렵지만) .
주택담보대출은 비슷한 원리다. 은행, 보험사, 상호저축은행 같은 금융사는 주택 담보 대출 상품을 취급한다. 대출을 원하는 사람에게 대출을 해주기 전에 주택을 담보로 잡고 돈을 빌려 주면 비교적 안전하게 돈을 빌려 줄 수 있다.
주택담보대출 자격 조건
주택이 있다고 해서 무조건 대상이 되는 것은 아니다. 주택담보대출 신청대상은 대출 신청일 기준으로 만 20세 이상 65세여야하며 주택 구입을 앞둔 무주택자, 또는 주택 취득 5년 이내인 1주택자 이다.
또 전세금을 반환하거나 기존 주택담보대출을 상환하고자 하는 1주택자도 적용된다.
이 때 대체 취득을 위한 일시적 2주택도 허용하고 있다.
주택담보대출 한도
주택담보대출은 주택을 담보로 돈을 빌립니다. 그런데 1억원짜리 주택이라면 1억원을 빌릴 수 있을까? 아닙니다.
주택담보대출은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에 따라 대출금이 결정됩니다. 모든 은행이 주택담보대출 한도를 잡을 때 이 기준을 적용합니다. 그래서 은행별로 대출 한도는 비슷합니다.
그렇다고 은행별 비교를 생략하면 안됩니다. 한도는 비슷하더라도 금리가 다릅니다. 당연히 같은 돈을 빌리는데 이자는 싸면 쌀수록 좋겠죠. 아래 설명 하겠지만 은행별로 이자가 조금씩 다르기 때문에 반드시 은행별 주택담보대출 상품비교를 해야 합니다.
LTV
*LTV : ‘Loan To Value ratio’ ‘주택담보대출비율‘
예를 들어 주택가격이 2억이고 주택담보대출비율이 70%일 경우 (2억원×0.7 = 1억4천만원)
주택담보대출을 통해 최대 1억4천만원까지 대출을 받을 수 있다.
주택 가격은 공시싯가를 기준으로 한다. 공시싯가는 국민은행 사이트나 공시싯가를 책정하는 사이트에 들어가면 확인할 수 있다. 내 집주소, 평수, 층수 등을 입력 하면 공시싯가를 확인할 수 있다.
DTI
*DTI : ‘Debt To Income ratio’ ‘총부채상환비율‘
DTI는 연간소득대비 연간 대출원리금 상환액 비율을 말하며, 연소득 대비 주택담보대출 연간 원리금 상환액과 다른 부채를 합친 금액이 금융당국에서 정한 일정 수준을 넘으면 안된다. 만약 DTI가 60% 라면 대출신청자가 기존 대출이 없고 연소득이 5000만원이라면, 연간 주택담보대출 원리금 상환액이 3천만원을 넘을 수는 없다.
8.2 부동산 대책
작성일 현재 8.23 감독규정 개정안으로 살펴본 LTV, DTI 규정은 다음과 같다.
| 구분 | 투기과열지구 및 투기지역 | 투기과열지구·투기지역 외조정대상지역 | 조정대상지역 외 수도권 | 그 외 지역 | ||||
| LTV | DTI | LTV | DTI | LTV | DTI | LTV | DTI | |
| 서민 실수요자 | 50% | 50% | 70% | 60% | 70% | 60% | 70% | 제한없음 |
| 주담대 미보유 | 40% | 40% | 60% | 50% | 70% | 60% | 70% | 제한없음 |
| 주담대 1건 이상 보유 | 30% | 30% | 50% | 40% | 60% | 50% | 60% | 제한없음 |
현실적으로는 LTV, DTI 규정 외에 여러가지를 참고로 한다.
예를 들어서 아파트가 아닌 단독주택이나 빌라의 경우에는 방공제 라는 것이 있다. 이 것을 고려하지 않고 주택담보대출을 문의 하면 생각보다 대출 금액이 나오지 않아서 놀라는 사람들이 있다.
방공제란?
방공제를 이해하기 위해서는 세입자의 ‘최우선 변제권’을 알아야 한다. 주택임대차보호법에 의하면 서울 기준으로 세입자를 위한 보증금 3천4백만원 한도내에서 보증을 해주어야 한다. 집이 경매에 넘어가서 팔리게 되더라도 세입자는 보증금 중 3천4백만원 이하의 금액에 한해 돌려 받을 수 있다. 은행입장에서는 이 손실을 막기 위해서 미리 대출금에서 빼놓는 것이다.
본인이 지금 거주할 지라도 나중에 임대를 놓을 수 있다. 그래서 은행은 대출 하기 전에 미리 방 수 만큼 최우선변제금액을 빼고 대출을 진행한다.
예를 들어 서울지역 방 3칸 단독주택으로 주택담보대출을 받는다고 하자. 그럼 3,400만원 * 방수(3개) = 9,600만원을 대출금에서 빼고 남는 금액이 대출 금액이 되는 것이다.
부동산 (아파트, 주택) 담보 대출 금리 비교
은행의 중요 업무는 대출을 해주는 것이다. 대출을 해주고 이자를 받아서 수익을 남긴다. 이 때 대출을 받는 사람의 소득 수준이나 신용도를 판단해서 이자를 결정한다. 돈을 갚을 능력이 있는 사람은 돈을 떼일 염려가 적기 때문에 적은 이자로 대출을 해준다. 하지만 돈을 떼일 위험이 있는 사람은 이자를 많이 받아서 손해를 메꾼다.
주택 담보 대출은 주택을 담보로 해서 돈을 빌려 주는 것이다. 주택을 담보로 하기 때문에 돈을 떼일 위험이 적다. 여차 하면 담보로 맡긴 집을 팔아서 돈을 만들면 되기 때문이다. 그래서 주택 담보 대출 이자는 낮다.
현재 1금융권에서는 3% 수준의 금리로 주택담보대출을 내주고 있다.
만약 1억원 주택 담보 대출을 받는다면 매달 25만원 수준의 이자만 내면 된다.
반면에 같은 주택 담보 대출이라도 소득이 적다면 금리는 조금 올라간다. 연 4.5% 수준이라고 가정 하자.
1억원의 주택 담보 대출을 받는다면 매달 37만 5000원 정도의 이자를 낸다.
은행별 주택담보대출 금리비교
은행별로 주택담보대출 금리는 조금씩 차이가 납니다. 또 같은 은행이라도 내 상황에 따라서 다른 금리를 적용받게 되는데요. 신용이 좋고 평소에 자주 이용한 주거래은행이라면 금리 우대 혜택을 받아 더 저렴하게 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
주택담보대출 이자 계산
주택담보대출도 금리 비교는 필수입니다. 실제로 주택담보대출을 받을 때 금융권 마다 이자가 조금씩 차이가 납니다.
그런데 이자가 조금 차이난다고 우습게 보면 안됩니다. 기본적으로 주택담보대출을 통해 큰 돈을 마련하는 사람이 많습니다. 적은 돈이 필요해서 주택담보대출을 받는 사람은 별로 없습니다. 주택담보대출로 빌리는 돈은 십만원, 백만원 단위의 금액이 아닙니다. 보통 주택자금을 마련하기 위해서 이용하는 만큼 억 단위 이상을 빌리는 사람이 많습니다. 대출 받는 돈이 클 수록 작은 이자도 크게 차이 납니다. 1억원을 빌린다고 가정했을 때 금리 1%차이는 1년에 백만원이나 됩니다. 그래서 조금이라도 좋은 조건이 있다면 반드시 그 주택담보대출 상품을 이용해야 합니다. 정말 중요합니다.
실제 가구당 돈을 쓰는 비율을 보면 생활비 다음으로 주택담보대출을 갚는 비율이 많습니다. 오랜기간 많은 돈을 갚아야 하는 만큼 0.1%라도 금리를 줄여야 합니다.
주택담보대출 계산기
주택담보대출에는 대출기간에 따라 단기, 장기대출로 나눌 수 있고, 금리의 변동여부에 따라 변동금리대출, 고정금리대출로 나눌 수 있다.
우리나라의 주택담보대출 상당수가 단기대출이고, 장기대출도 대부분이 변동금리대출로 이루어져 있어서 최근 금리상승추세에 따른 가계부채 상환능력 악화가 사회문제화되고 있다.
주택담보대출서류
- 주민등록증 사본, 등본, 초본
- 가족관계 증명서
- 등기권리증(매매계약서)
- 소득 증명서
- 인감도장, 인감증명서
- 통장
- 신분증
- 국세,지방세완납증명서
- 기타 은행에서 요구한 서류
중도상환수수료
주택담보대출 받을 때 중도상환수수료 확인이 중요합니다. 갑자기 돈이 생겨서 계획보다 빨리 돈을 갚을 수 있을지도 모르니까요. 실제로 아파트를 주택담보대출로 구매한 뒤, 가격이 상승하면 아파트를 팔고 중도상환하는 사람이 많았습니다. 이 때 중도상환수수료가 비싸면 그만큼 손해를 보겠죠. 대부분 부동산담보대출은 중도상환수수료가 있습니다. 하지만 수수료는 금융기관별로 차이가 있으니 미리 중도상환수수료를 확인해서 알고 있어야 합니다.
중도 상환 수수료 없는 주택담보대출 있을까?
적극적으로 단기에 상환할 예정이라면 중요 상환 수수료를 잘 따져 보아야 합니다. 은행 상품에 따라서 50% 면제 혹은 매년 원금의 10~20% 면제 되는 상품도 있습니다.
개인적인 생각으로는 한 집에서 2-30년 이상 사는 사람은 많지 않습니다. 보통 10년 내에 좋은 곳으로 이사를 많이 하죠. 그렇기 때문에 30년 고정금리는 큰 의미가 없다고 생각하며 오히려 중도 상환 수수료 혜택이 있는 상품을 선택하는 사람들이 많습니다.